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부동산 시장의 활력과 공급확대를 위한 노후계획도시 특별법 시행에 대해서 다뤄봅니다.
국토교통부는 올해 4월부터 시행되는 '노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법'에서 위임한 사항을 규정하기 위해 특별법 시행령 제정안을 마련해 1월부터 입법예고하였습니다.
지난해 12월 국회에서 이른바 1기 신도시 특별법으로 불리는 '노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법'이 통과되었는데요. 수도권 1기 신도시를 비롯 전국 51개 지역이 적용 대상이었으나, 이번 108개 지역으로 확대되었습니다.
시행령에서는 택지 등의 조성사업의 종류 및 면적 기준을 구체화하였습니다.
노후계획도시와 특별법 내용
택지조성 사업 완료 후 20년이 경과한 100만 제곱미터 이상의 택지를 말하며, 대표적으로는 1기 신도시(성남 분당, 고양 일산, 부천 중동, 안양 평촌, 군포 산본 등)가 해당됩니다. '1기 신도시 특별법'이라고 부르는 이유이기도 합니다.
여러 규제와 제도들로 인해 빠른 재개발이 어려운 관계로 세부조건을 완화하기 위함이며, 1개의 택지가 100만 제곱미터에 해당되지 않더라도 주변 택지지지구와 합산가능합니다.
대통령령(시행령)으로 위임된 특별정비구역 지정요건에 관한 세부사항은 위와 같습니다.
특별정비구역으로 지정되면 용적률 · 건폐율 등 도시 ·건축규제와 안전진단 등이 완화 적용되는 등 특별법에서 정하는 각종 지원 및 특례사항이 부여되며,
원칙적으로 시장 ·군수 등 지정권자가 특별정비구역 지정과 계획수립 등을 주도하되, 국가에서도 관계 지원체계를 마련하여 구역지정, 계획 수립, 인 ·허가 절차 등을 적극적으로 지원할 계획입니다.
다만 노후계획도시특별법 ·시행령의 규제완화를 적용받기 위해서는 지자체로부터 특별정비구역으로 지정되어야 합니다.(노후계획도시라고해서 다 적용되는 것은 아닙니다.)
인센티브의 핵심으로는 용적률을 법적 상한의 150%까지 높일 수 있도록 한 것인데요.
3종 주거지역의 경우 용적률 최대 300%인데 준주거지역(500%)으로 상향되고, 150% 인센티브까지 받으면 이론적으로 750%까지 가능한 셈입니다. 종 상향이 이뤄지지 않는 경우 기존 3종 재건축 단지인 경우 최대 450%까지 재건축이 가능할 것으로 보입니다.
건폐율과 건물 간 간격은 국토계획법과 조례로 상한을 규정하고 있지만 건축법 상한까지 완화됩니다.
안전진단 면제도 '특별정비구역 내에서 통합재건축을 하면서 조례로 정한 비율 이상의 공공기여를 제공하는 경우'에 면제 대상이 됩니다.
노후계획도시 특별법 적용대상지(적용가능지)
구체적으로 경기 30곳, 대구 10곳, 서울 9곳, 충북 8곳, 광주·대전·경남·전북 각 6곳, 부산·인천·강원 각 5곳, 전남 4곳, 제주 3곳, 울산·경북 각 2곳, 충남 1곳 등입니다. 최대 108개 지역에 특별볍 적용이 가능해졌습니다.
1기 신도시 선도지구 지정(24년 하반기)
국토부에서는 24년 하반기에 각각의 1기 신도시별로 모범사례로 적용할 선도지구를 1곳 이상 지정하기로 발표하였습니다. 1기 신도시의 경우 평균 용적률이 일산 169%, 분당 184%, 평촌 204%, 산본 205%, 중동 226% 등 일산과 분당을 제외하면 특별법 없이는 재건축 사업성이 나오지 않습니다.
용적률과 건폐율 인센티브를 적용받을 수 있는 특별법을 적용하여 재건축을 할 수 있으나 도심 과밀 개발, 이주문제 등 도문제를 야기할 수 있기 때문에 지자체마다 적정한 수준의 기준 용적률을 산정하고 이를 넘는 용적률에 대해서는 높은 공공기여비율을 적용하기로 하는 등 세부적인 가이드라인이 필요해 보입니다.
정부는 1기 신도시 등 노후계획도시의 재건축, 재개발 사업을 지원하기 위한 센터를 열고, 올해 5월 중 1기 신도시 중 가장 먼저 재건축을 진행할 선도지구 지정 기준을 마련할 예정입니다.
아무래도 노후도시 특별법 시행 관련하여 1기 신도시 거주자, 투자자 분들의 이목이 집중되는 것은 사실 입니다. 워낙 노후주택들이 많이 있기 때문에 선도지구 지정이 아니면 재건축 사업기간이 오래 걸릴 것으로 예상되고, 불투명하기 때문에 리모델링을 추진하는 등의 단지도 나오고 있는데요. 정부에서 재건축을 통해 주택 공급을 늘리고 사업기간을 단축하는 등의 노력이 구체화되는 것 같기는 합니다. 오는 4월 노후도시 특별법 적용시행, 5월 1기 신도시 선도지구 지정 기준 마련 등 계속 지켜봐야겠습니다.
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